COMENTARIOS SOBRE LA NORMATIVA OBLIGATORIA

La obligatoriedad de conservar y mantener queda recogida en un abanico de legislación que va desde el ámbito más genérico de la actividad humana hasta la normativa específica de componentes concretos de la edificación.

La normativa más general está recogida en la constitución y en el Código Civil e incide en el mantenimiento de forma directa mediante la obligación de conservar aquello que es de uno, así como las responsabilidades que se derivan por los daños y perjuicios que la falta de mantenimiento puedan provocar a terceros y en el compromiso de los poderes públicos de garantizar la defensa de los usuarios. También, y a un nivel más concreto, la Ley del Suelo obliga a conservar tanto los terrenos como las construcciones y faculta a los Ayuntamientos y, en su caso, a los organismos competentes a exigir y hacer ejecutar las obras necesarias para conservarlas en buenas condiciones.

La Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Propiedad Horizontal son normativas más particulares que contemplan el comportamiento de los usuarios hacia la conservación del edificio. Debe destacarse que esta legislación no es del todo efectivo en cuanto al mantenimiento, debido a la inexistencia de un soporte jurídico que fije y cree fondos económicos mínimos para desarrollar un mantenimiento preventivo correcto. A esta carencia se debe añadir, en el caso de edificios en régimen de alquiler, la inercia de alquileres excesivamente bajos que han limitado, hasta ahora, la repercusión en los posibles gastos de mantenimiento y, en el caso de las comunidades de propietarios, la dificultad de llegar a acuerdos para efectuar los trabajos.

Por lo que se refiere a vivienda, debe mencionarse la legislación referida a la protección del consumidor, que, como novedad, obliga a la creación de mecanismos para los usuarios a fin de que puedan desarrollar un mantenimiento preventivo mediante una documentación técnica que incluya las instrucciones de uso y mantenimiento. En Cataluña esta documentación se concreta, para edificios nuevos, en la obligación por parte del promotor de entregar a la propiedad el Llibre de l’Edifici. Para los edificios existentes no existe legislación específica.

Por último, es necesario recalcar la normativa más específica que hace referencia al mantenimiento de determinados componentes de la edificación que, por su peligrosidad potencial, o por su incidencia en la seguridad del edificio, son de obligado cumplimiento (ascensores, protección de incendios, gas, calderas comunitarias, depósitos de combustibles y grupos de presión). Estas tareas se confían a empresas especializadas y son, hasta ahora, las únicas tareas de mantenimiento preventivo que se realizan en los edificios.

Así pues, se podría concluir que si bien hay legislación que incide en la conservación de los edificios, no se ha demostrado su eficacia. Por una parte la Administración no ha podido o sabido todavía crear las herramientas necesarias para posibilitar un mantenimiento preventivo y, por otra parte, parece que la sociedad en general ha perdido la tradicional cultura del mantenimiento y que no sea consciente de los riesgos que comporta y, sobre todo, la de las ventajas.


 

 




NORMATIVA REPRESENTATIVA SOBRE EL MANTENIMIENTO
DE LAS CONSTRUCCIONES I DE SUS COMPONENTES


1. NORMATIVA OBLIGATORIA DE CARACTER GENERAL

1.1. NORMATIVA ESTATAL DE CARACTER GENERAL
- Constitución española
- Código Civil
- Ley 49/1960, de 21 de juliol sobre la Propiedad Horizontal
- Ley 2/1988 de 23 de febrer, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de juliol, sobre Propiedad Horizontal.
- Ley 29/1994 de 14 de novembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Real Decreto Legislativo 1/1992 de 26 de juny, pel qual s’aprova el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
- Real Decreto 515/1989, 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a subministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas.
- Real Decreto 2.960/1976 de 12 de novembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial


1.2 NORMATIVA AUTONOMICA DE CARACTER GENERAL
- Lley 24/1991, de 29 de novembre de l’habitatge.
- Decreto 206/1992 d’1 de setiembre, por el que se regula el Libro del Edificio
- Decreto 290/1995, de 28 de setiembre. Prestación de servicios a domicilio. -Regulación de ciertas actividades dedicadas a la prestación de servicios a domicilio al consumidor como el mantenimiento y reforma de viviendas y locales y instalaciones y otras. Medidas de protección del consumidor.


2. NORMATIVA OBLIGATORIA ESPECIFICA

2.1. FONTANERIA, CALEFACCIÓN, CLIMATIZACIÓN Y AGUA CALIENTE SANITARIA
- Normas Básicas para las instalaciones interiores de suministro de agua, Título 6ª, Orden 9/12/75, (BOE 13/1/76)
- IT. IC. 22 del Reglamento de Instalaciones de Calefacción Climatización y Agua Caliente Sanitaria e instrucciones Técnicas Complementarias, R.D. 16, 18/80 ( BOE 6/8/80)


2.2. COMBUSTIBLES
- Reglamento del Servicio Público de Gases Combustibles, Decreto 2913/1973 (BOE 21/11/73)
- Aplicación de la Normativa vigente en relació con las INSTALACIONES receptores de gasos combustibles, Decret 291/1991
- Reglamento de instalaciones de gas en locales destinados a usos domésticos, colectivos o comerciales, Real Decreto 1853/1993, Instrucciones Técnicas Complementarias (BOE 24/11/93)
- Manteniment i revisió de les INSTAL·LACIONS receptores de gasos liquats del petroli D. 317/1993 (DOGC 30/12/93)
- Reglamento de redes y acometidas de combustibles gaseosos, e instrucciones MIG, Orden 18/11/74 (BOE 6/12/74) Modificación (BOE 8/11/83 y 23/7/84)
- Reglamento sobre Instalaciones de Almacenamiento de Gases Licuados del Petróleo (GLP) en depósitos fijos para su consumo en instalaciones receptoras, Capítulo 10, Orden 26/1/8 (BOE 22/2/86)


2.3 PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS
- Reglamento de instalaciones de protección contra incendios. R.D. 1942/93 (BOE 14/12/93)


2.4 ELECTRICIDAD Y ALUMBRADO
- Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión e Instrucciones Técnicas Complementarias, D. 2413/73, (BOE 9/10/73)
- Funcionamiento y Conservación de instalaciones de luminotécnica realizados por la Dirección General de Arquitectura, Orden del Ministerio de la Vivienda (BOE 14/3/63)
- Normes Particulars, Instal·lacions d’Enllaç. Resolució Departament d’Indústria 24/2/83, (DOGC 6/7/83)


2.5 ASCENSORES
- Reglamento de Aparatos Elevación y su Manutención. Instrucciones Técnicas Complementarias, Real Decreto 229/1/85 (BOE 11/12/85)
- Reglamento de Aparatos Elevadores, Título 3º, Capítulo 1º, Orden 30/6/66 (BOE 26/7/66)
- Condicions Tècniques de Seguretat als Ascensors. Ordre 9/4/84 (DOG 30/5/84)
- Aparatos Elevadores Hidráulicos. Orden 30/7/74 (BOE 9/8/74)


2.6 COMUNICACIONES
- Instalación de antenas receptoras en el exterior de Inmuebles. Decreto 18/10/57.(BOE 18/11/57)
- Antenas Colectivas, Ley 49/66 (BOE 25/7/66)
- Normas para la instalación de antenas colectivas. Orden 23/1/67 (BOE 2/3/67) Modificación (BOE 10/4/82)
- NRE - CTX/91, Canalitzacions per a la xarxa de Telefonia en edificis de nova Construcció, Ordre 12/11/91 (DOG 8/1/92)


2.7 PARARRAYOS
- Condiciones que han de cumplir los mantenedores de PARARRAYOS radioactivos. Ordre 19/7/88. Departament d’Indústria i Energia (DOGC núm. 1028, 8/8/1988)


3 NORMATIVA RECOMENDABLE GENERAL

Pliego de Condiciones de Índole Facultativa, Título 2º; Proyecto de Ejecución: Estudio de los Sistemas Técnicos de Reparación, Entretenimiento, Conservación y Mantenimiento del Edificio, ESTRECYM. Madrid 1986, compuesto por el Centro de Estudios de la Edificación, Consejo Superior de los colegios de Arquitectos de España. (Annex al "Pliego General de Condiciones Varias de la Edificación").

Criterios de mantenimiento de las Normas Técnicas de la Edificación N.T.E, Instituto Nacional para la Calidad en la Edificación, Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo.

Propuesta para Mejorar la calidad del Hormigón, 1994, Documentos del Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente.