COMENTARIOS SOBRE LA NORMATIVA
OBLIGATORIA
La obligatoriedad de conservar y mantener queda recogida en
un abanico de legislación que va desde el ámbito más genérico
de la actividad humana hasta la normativa específica de
componentes concretos de la edificación.
La normativa más general está recogida en la constitución
y en el Código Civil e incide en el mantenimiento de forma
directa mediante la obligación de conservar aquello que es de
uno, así como las responsabilidades que se derivan por los
daños y perjuicios que la falta de mantenimiento puedan provocar
a terceros y en el compromiso de los poderes públicos de
garantizar la defensa de los usuarios. También, y a un nivel
más concreto, la Ley del Suelo obliga a conservar tanto los
terrenos como las construcciones y faculta a los Ayuntamientos y,
en su caso, a los organismos competentes a exigir y hacer
ejecutar las obras necesarias para conservarlas en buenas
condiciones.
La Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Propiedad
Horizontal son normativas más particulares que contemplan el
comportamiento de los usuarios hacia la conservación del
edificio. Debe destacarse que esta legislación no es del todo
efectivo en cuanto al mantenimiento, debido a la inexistencia de
un soporte jurídico que fije y cree fondos económicos mínimos
para desarrollar un mantenimiento preventivo correcto. A esta
carencia se debe añadir, en el caso de edificios en régimen de
alquiler, la inercia de alquileres excesivamente bajos que han
limitado, hasta ahora, la repercusión en los posibles gastos de
mantenimiento y, en el caso de las comunidades de propietarios,
la dificultad de llegar a acuerdos para efectuar los trabajos.
Por lo que se refiere a vivienda, debe mencionarse la
legislación referida a la protección del consumidor, que, como
novedad, obliga a la creación de mecanismos para los usuarios a
fin de que puedan desarrollar un mantenimiento preventivo
mediante una documentación técnica que incluya las
instrucciones de uso y mantenimiento. En Cataluña esta
documentación se concreta, para edificios nuevos, en la
obligación por parte del promotor de entregar a la propiedad el
Llibre de lEdifici. Para los edificios existentes no existe
legislación específica.
Por último, es necesario recalcar la normativa más
específica que hace referencia al mantenimiento de determinados
componentes de la edificación que, por su peligrosidad
potencial, o por su incidencia en la seguridad del edificio, son
de obligado cumplimiento (ascensores, protección de incendios,
gas, calderas comunitarias, depósitos de combustibles y grupos
de presión). Estas tareas se confían a empresas especializadas
y son, hasta ahora, las únicas tareas de mantenimiento
preventivo que se realizan en los edificios.
Así pues, se podría concluir que si bien hay legislación
que incide en la conservación de los edificios, no se ha
demostrado su eficacia. Por una parte la Administración no ha
podido o sabido todavía crear las herramientas necesarias para
posibilitar un mantenimiento preventivo y, por otra parte, parece
que la sociedad en general ha perdido la tradicional cultura del
mantenimiento y que no sea consciente de los riesgos que comporta
y, sobre todo, la de las ventajas.
NORMATIVA
REPRESENTATIVA SOBRE EL MANTENIMIENTO
DE LAS CONSTRUCCIONES I
DE SUS COMPONENTES
1. NORMATIVA
OBLIGATORIA DE CARACTER GENERAL
1.1. NORMATIVA
ESTATAL DE CARACTER GENERAL
- Constitución española
- Código Civil
- Ley 49/1960, de 21 de
juliol sobre la Propiedad Horizontal
- Ley 2/1988 de 23 de
febrer, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de juliol, sobre
Propiedad Horizontal.
- Ley 29/1994 de 14 de
novembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Real Decreto Legislativo
1/1992 de 26 de juny, pel qual saprova el Texto Refundido
de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
- Real Decreto 515/1989,
21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la
información a subministrar en la compra-venta y arrendamiento de
viviendas.
- Real Decreto 2.960/1976
de 12 de novembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la
Legislación de Viviendas de Protección Oficial
1.2 NORMATIVA
AUTONOMICA DE CARACTER GENERAL
- Lley 24/1991, de 29 de
novembre de lhabitatge.
- Decreto 206/1992
d1 de setiembre, por el que se regula el Libro del Edificio
- Decreto 290/1995, de 28
de setiembre. Prestación de servicios a domicilio. -Regulación
de ciertas actividades dedicadas a la prestación de servicios a
domicilio al consumidor como el mantenimiento y reforma de
viviendas y locales y instalaciones y otras. Medidas de
protección del consumidor.
2. NORMATIVA
OBLIGATORIA ESPECIFICA
2.1. FONTANERIA,
CALEFACCIÓN, CLIMATIZACIÓN Y AGUA CALIENTE SANITARIA
- Normas Básicas para las
instalaciones interiores de suministro de agua, Título 6ª,
Orden 9/12/75, (BOE 13/1/76)
- IT. IC. 22 del
Reglamento de Instalaciones de Calefacción Climatización y Agua
Caliente Sanitaria e instrucciones Técnicas Complementarias,
R.D. 16, 18/80 ( BOE 6/8/80)
2.2. COMBUSTIBLES
- Reglamento del Servicio
Público de Gases Combustibles, Decreto 2913/1973 (BOE 21/11/73)
- Aplicación de la
Normativa vigente en relació con las INSTALACIONES receptores de
gasos combustibles, Decret 291/1991
- Reglamento de
instalaciones de gas en locales destinados a usos domésticos,
colectivos o comerciales, Real Decreto 1853/1993, Instrucciones
Técnicas Complementarias (BOE 24/11/93)
- Manteniment i revisió
de les INSTAL·LACIONS receptores de gasos liquats del petroli D.
317/1993 (DOGC 30/12/93)
- Reglamento de redes y
acometidas de combustibles gaseosos, e instrucciones MIG, Orden
18/11/74 (BOE 6/12/74) Modificación (BOE 8/11/83 y 23/7/84)
- Reglamento sobre
Instalaciones de Almacenamiento de Gases Licuados del Petróleo
(GLP) en depósitos fijos para su consumo en instalaciones
receptoras, Capítulo 10, Orden 26/1/8 (BOE 22/2/86)
2.3 PROTECCIÓN CONTRA
INCENDIOS
- Reglamento de
instalaciones de protección contra incendios. R.D. 1942/93 (BOE
14/12/93)
2.4 ELECTRICIDAD Y
ALUMBRADO
- Reglamento
Electrotécnico para Baja Tensión e Instrucciones Técnicas
Complementarias, D. 2413/73, (BOE 9/10/73)
- Funcionamiento y
Conservación de instalaciones de luminotécnica realizados por
la Dirección General de Arquitectura, Orden del Ministerio de la
Vivienda (BOE 14/3/63)
- Normes Particulars,
Instal·lacions dEnllaç. Resolució Departament
dIndústria 24/2/83, (DOGC 6/7/83)
2.5 ASCENSORES
- Reglamento de
Aparatos Elevación y su Manutención. Instrucciones Técnicas
Complementarias, Real Decreto 229/1/85 (BOE 11/12/85)
- Reglamento de Aparatos
Elevadores, Título 3º, Capítulo 1º, Orden 30/6/66 (BOE
26/7/66)
- Condicions Tècniques de
Seguretat als Ascensors. Ordre 9/4/84 (DOG 30/5/84)
- Aparatos Elevadores
Hidráulicos. Orden 30/7/74 (BOE 9/8/74)
2.6 COMUNICACIONES
- Instalación de antenas
receptoras en el exterior de Inmuebles. Decreto 18/10/57.(BOE
18/11/57)
- Antenas Colectivas, Ley
49/66 (BOE 25/7/66)
- Normas para la
instalación de antenas colectivas. Orden 23/1/67 (BOE 2/3/67)
Modificación (BOE 10/4/82)
- NRE - CTX/91,
Canalitzacions per a la xarxa de Telefonia en edificis de nova
Construcció, Ordre 12/11/91 (DOG 8/1/92)
2.7 PARARRAYOS
- Condiciones que
han de cumplir los mantenedores de PARARRAYOS radioactivos. Ordre
19/7/88. Departament dIndústria i Energia (DOGC núm.
1028, 8/8/1988)
3 NORMATIVA RECOMENDABLE
GENERAL
Pliego de Condiciones de
Índole Facultativa, Título 2º; Proyecto de Ejecución: Estudio
de los Sistemas Técnicos de Reparación, Entretenimiento,
Conservación y Mantenimiento del Edificio, ESTRECYM. Madrid
1986, compuesto por el Centro de Estudios de la Edificación,
Consejo Superior de los colegios de Arquitectos de España.
(Annex al "Pliego General de Condiciones Varias de la
Edificación").
Criterios de mantenimiento
de las Normas Técnicas de la Edificación N.T.E, Instituto
Nacional para la Calidad en la Edificación, Ministerio de Obras
Públicas y Urbanismo.
Propuesta para Mejorar la
calidad del Hormigón, 1994, Documentos del Ministerio de Obras
Públicas, Transportes y Medio Ambiente.